REPRESENTATIVE
代表紹介
宅地建物取引士・株式会社KieS代表
松丸 晋士
横浜市中区で不動産仲介業を営み、賃貸仲介では「横浜ペット不動産」として、ペット可物件に特化したサービスを展開しています。
不動産投資歴は4年。自身でも戸建5棟、アパート3棟、マンション1棟、合計9棟を購入・保有してきました。土地・戸建・アパート・マンションを取り扱い、関東圏を中心に収益物件の仲介を50件以上経験しています。
- 不動産投資歴 4年
- 購入・保有経験 収益物件 9棟
- 収益物件の仲介実績 50件以上
- 取扱物件 土地・戸建・アパート・マンション
- 得意エリア 関東圏
※2026年9月現在
表面利回りだけでは、
物件の本当の姿は分かりません。
私は物件を評価するとき、表面利回りだけでなく、土地値割合、NOI、CCR、ROI、イールドギャップ、返済比率などを総合的に確認しています。
- 価格に対して土地の価値がどの程度あるのか。
- 空室や運営経費を見込んでも収支が成り立つのか。
- 投じた資金をどのくらいの期間で回収できるのか。
安く購入できる物件には、相応のリスクがあります。だからこそ、空室率や運営経費率を想定したストレスチェックを行い、そのリスクを自分が許容できるかまで考えることが重要です。
自分なりの判断基準を決めておけば、そのときの気分や勢いに左右されにくくなり、検討すべき物件を見極めやすくなります。
まず数字で候補を絞り、その後に周辺環境や建物の状態を詳しく調査する。これが、物件探しの時間を無駄にしないために私が大切にしている順番です。
また、一棟目を買って終わりではありません。次の、より大きな物件へ進むために、購入時から資金回収と将来の売却まで考え、土地値と融資残高のバランスを確認しています。
このサロンを
始めた理由
不動産投資の方法は数多くありますが、本格的に学ぶには高額な費用がかかることもあります。
一方で、YouTubeなどの無料情報だけでは、知識を実際の物件へどう当てはめ、どう行動すればよいのか分からないことも少なくありません。
私自身も、初めから大きな費用をかけずに情報を得られ、実際の物件について相談できる場所があればうれしいと感じていました。
それなら、自分でそのような場をつくろう。そう考えたことが、このサロンを始めたきっかけです。