不動産投資の仕組みを図解 家賃収入から、手元に残るお金まで
「家賃が入るのは分かる。でも、ローンを返したら本当にお金は残るの？」
購入・運営・売却のお金の流れを、図解と具体例で順番に整理しましょう。
不動産投資の基本は、住まいを貸し、その対価として家賃を受け取ることです。 ただし、受け取った家賃をすべて使えるわけではありません。
家賃収入 − 運営費 − ローン返済 − 将来の支出への備え
この流れを押さえると、「家賃が高い物件」と 「無理なく持ち続けられる物件」の違いが見えてきます。
この記事では、戸建て・区分マンション・一棟アパートなどを直接購入して貸す 「現物不動産投資」を中心に解説します。
※例に使う金額は、仕組みを理解するための仮定です。 相場や運用実績、推奨する購入条件ではありません。
1．不動産投資は「住まいを貸す事業」
例えば、あなたがアパートを購入し、入居者に部屋を貸すと、 毎月の家賃が入ります。 購入資金を借りた場合は、家賃収入などをもとに金融機関へ返済します。
入居者へ貸す
家賃を支払う
管理会社が集金・送金する場合もあります
運営費・ローン返済などを支払う
借入れや管理委託を使わない運営もあります。 管理会社の業務範囲は契約によって異なります。
管理を委託すれば日常業務の負担は減らせます。 それでも、修繕を実施するか、家賃を見直すかなど、 所有者としての判断は残ります。
購入して放っておくだけで、収入が保証される仕組みではありません。
収入を得る場面は「貸している間」と「売却するとき」
家賃による収益は「インカムゲイン」、 売買による値上がり益は「キャピタルゲイン」と呼ばれます。 まずは言葉よりも、いつお金が入り、何の支払いに使われるかを押さえましょう。
2．家賃収入は、そのまま利益にはならない
ここが、最も大切なポイントです。 仮に月40万円の家賃が入っても、運営費や返済を差し引くと、 自由に使える金額は小さくなります。
一棟アパートを想定した月額の仮定例です。 実際の支払時期が異なる税金・保険料などは、月割りで計上しています。
- 受け取った家賃40万円
- 管理料・清掃など−３万円
- 固定資産税等・保険料の月割り−２万円
- 通常修繕などの支出−２万円
- ローン返済（元金＋利息）−22万円
ここまでの差引額は、月11万円
月４万円を別に確保する
運営上の余裕資金：月７万円
修繕用に確保する４万円は、将来への備えです。 自分名義の別口座へ移すだけなら、保有する現金の合計は減りません。 また、確保しただけで税務上の必要経費になるわけではありません。 突発費用や税負担によって、使える金額はさらに変わります。
毎月の費用以外にも、お金は必要
購入時には物件代金に加え、仲介手数料、登記費用、 融資関連費用、税金などがかかります。 運営中も、退去時の原状回復や募集費用、給湯器交換、 屋根・外壁の修繕などが発生します。
区分マンションでは、建物の管理費や修繕積立金も確認が必要です。 賃貸管理会社に支払う管理料とは別の費用です。
ローン返済のうち元金部分は、税務上の必要経費になりません。 一方、建物などの減価償却費は、 その年に同額の現金を支払っていなくても必要経費に計上される場合があります。
資金繰りと税務上の所得は、分けて確認しましょう。
「誰かが家賃を払うのに、なぜ借金は自分の責任？」
入居者が支払うのは、住まいを利用するための家賃です。 金融機関から借りているのは所有者なので、 空室や家賃滞納があっても、返済の義務は所有者に残ります。
家賃を返済の原資にできる仕組みと、 返済が保証されることは別です。
3．利回りが高くても、手残りが多いとは限らない
物件情報で見かける「表面利回り」は、 物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいあるかを示す数字です。 運営費やローン返済を差し引いた数字ではありません。
年間家賃480万円 ÷ 物件価格6,000万円 × 100
＝８％
480万円 − 年間運営費84万円
＝年396万円
396万円 − 年間返済264万円 − 修繕用確保48万円
＝年84万円（月７万円）
図解２と同じ仮定例です。 満室時の年間家賃を想定し、購入諸費用や所得税・住民税等は含みません。 年84万円は税務上の利益や、確定した投資収益ではありません。
「実質利回り」は費用を考慮する指標ですが、 購入諸費用を含めるか、どの運営費を引くかなど、 資料によって計算条件が異なる場合があります。 名称だけで比べず、計算式と含まれる費用を確認してください。
同じ表面利回りでも、借入額・金利・返済期間が違えば返済負担は変わります。 利回りは物件を比較する入口。 購入判断では、返済後の資金繰りまで確認することが大切です。
4．空室や修繕が発生すると、どうなる？
不動産投資では、家賃が減っても返済や一部の費用が続きます。 満室の計算に加え、条件が悪くなったときの収支も見ておきましょう。
家賃５万円×８室、月40万円の例です。 ２室空いても運営費・返済・修繕用の確保額が同じと仮定します。
− 運営費７万円
− 返済22万円
− 修繕用確保４万円
余裕資金 ＋７万円／月
− 運営費７万円
− 返済22万円
− 修繕用確保４万円
余裕資金 −３万円／月
この条件では、修繕用の４万円を予定どおり確保するには、 手元資金から３万円を補う必要があります。 実際には管理料などが収入に連動する場合もあります。
自分の物件なら「何室空くと厳しい？」
今回の例では、運営費・返済・修繕への備えを合わせると月33万円です。 １室５万円なので、７室入居なら家賃35万円で余裕資金は２万円、 ６室なら家賃30万円で３万円不足します。
33万円 ÷ ５万円 ＝ 6.6室
→ 切り上げて７室
満室時収入に対しては、
33万円 ÷ 40万円 ＝ 82.5％の収入が必要です。
費用を一定とした簡易試算で、所得税等や追加修繕を含む安全基準ではありません。 部屋ごとに家賃が違う場合は、室数ではなく金額で計算します。
急な修繕があった月も確認する
満室時の返済後の差引額は月11万円ですが、 その月に追加の修繕代30万円を払うと、 差し引きはマイナス19万円です。
毎月の収支がプラスでも、 まとまった支出に備えた現金が必要な理由が分かります。
備えておきたい５つの変化
| 変化 | 起こること | 購入前の確認 |
|---|---|---|
| 空室・家賃下落 | 家賃収入が減る | 周辺の募集賃料、競合物件、入居需要 |
| 修繕・設備故障 | まとまった支出が生じる | 建物状態、修繕履歴、見積もり、予備資金 |
| 金利上昇 | 借入条件によって返済負担が増える | 金利方式、見直し条件、上昇時の返済試算 |
| 災害 | 修復費用や家賃減少が生じる | ハザードマップ、保険の補償範囲と免責 |
| 売却価格下落 | 売却後の手残りが減る | 周辺の売買事例、借入残高、売却費用 |
サブリース契約では、賃料が見直される可能性や解約条件などがあります。 「保証」という言葉だけで、 将来の収入が変わらないと判断しないようにしましょう。
5．ローン返済と売却も、仕組みの一部
返済が進むと借入残高は減る。ただし物件価格は変わる
ローン返済には、借りたお金を返す「元金」と、 お金を借りる対価の「利息」が含まれます。 元金を返した分だけ借入残高は減りますが、 同時に物件価格が下がることもあります。
そのため、「入居者の家賃でローンを返せるから、必ず資産が増える」 とは言えません。 家賃が不足した月の負担や修繕費も含めて考えます。
5,500万円
−4,000万円
−200万円
1,300万円
仮定例です。1,300万円は、そのまま売却益を表す金額ではありません。 これまで投入した自己資金、購入諸費用、運営中の収支、 税金などを合わせて、投資全体の結果を確認する必要があります。
反対に、売却代金から費用を引いた額が借入残高に届かなければ、 返済のために追加資金が必要になる場合があります。 買う前から「持ち続ける場合」と「売却する場合」の両方を考えておくと、 判断材料が増えます。
投資全体の結果は「最初に出したお金」も含めて見る
売却費用・残債返済・税金等を差し引く
頭金・購入諸費用・追加の持ち出しなど
同じ費用を重複して差し引かないように集計します。 修繕用の自分の口座に残る現金も忘れずに含めます。 税務上の譲渡所得の計算式とは異なります。
6．初めての物件で確認したい５つのこと
仕組みを理解したら、気になる物件について次の項目を確認してみてください。 分からない項目があれば、販売会社・管理会社・金融機関などへ 質問するポイントになります。
-
想定家賃は、周辺相場と合っているか
売り手の想定だけでなく、 近い条件の募集物件や入居状況も確認する。 -
費用を引いた後に、いくら残るか
管理・税金・保険・通常修繕に加え、 退去や大規模修繕の支出も見込む。 -
空室が増えても、返済を続けられるか
満室だけでなく、空室・家賃下落・金利上昇の条件でも計算する。 -
購入後も、現金を残せるか
頭金や諸費用で使い切らず、 生活費とは分けた予備資金を考える。 -
将来の売却と、次の購入にどうつながるか
土地・建物の評価、借入残高、売却費用を整理する。 土地値だけで売却価格は決まらない。
物件資料を１枚用意して、 「家賃」「運営費」「返済」「修繕への備え」を書き出してみましょう。 数字がそろうまでは、利回りだけで買う・見送るを決めないことが大切です。
物件資料を見ながら使える、収支チェック表
| 確認する数字 | 自分の物件 | 主な確認先 |
|---|---|---|
| ① 実際に見込める月の家賃 | ＿＿万円 | 賃貸借契約・入金履歴・周辺相場 |
| ② 月の運営費（税金等は月割り） | ＿＿万円 | 管理契約・税額資料・保険見積もり |
| ③ 毎月の返済（元金＋利息） | ＿＿万円 | 金融機関の返済予定表 |
| ④ 将来の修繕などに確保する資金 | ＿＿万円 | 建物調査・修繕履歴・見積もり |
| ⑤ ①−②−③−④ | ＿＿万円 | 所得税等を払う前の余裕資金 |
| ⑥ 空室・家賃下落時の⑤ | ＿＿万円 | 条件を変えて再計算 |
「運営費が分からない」「修繕額を見積もれない」場合は、 ゼロ円で埋めず、未確認として残しましょう。 確認すべき項目が見えること自体が、購入判断への一歩になります。
購入から運営までの順番
- 目標・自己資金を整理する
- 物件と融資条件を比較する
- 建物・契約・収支を確認する
- 売買契約と融資手続きを進める
- 決済・引渡しを行う
- 賃貸運営を始める
融資の事前相談や物件調査は並行して進む場合があります。 購入申込み・契約・融資承認の違いと、 融資が受けられなかった場合の契約条件も事前に確認してください。
よくある質問
自己資金だけで購入しても、不動産投資ですか？
はい。借入れは必須ではありません。 現金で購入すれば返済はありませんが、 購入資金が物件に固定され、修繕費や空室への備えも必要になります。
ローン完済後は、家賃を全部使えますか？
完済後は返済負担がなくなります。 それでも、管理・税金・保険・修繕などの費用は続きます。 家賃の全額が自由に使えるお金になるわけではありません。
少額で不動産に投資する方法もありますか？
不動産を直接購入するほかに、 REIT（不動産投資信託）などの方法があります。 REITは、投資家から集めたお金で不動産を運用し、 収益を分配する仕組みです。 自分が直接大家になる方法とは異なり、 価格変動や分配金の変動があります。
初心者は、利回り何％の物件を選べばよいですか？
利回りだけで一律には決められません。 地域・築年数・建物状態・家賃相場・融資条件が違うためです。 同じ計算条件で比較し、悪い条件でも資金が回るかを確認しましょう。
仕組みを覚えたら、すぐに購入してよいですか？
次は、知識を実際の物件と自分の資金状況に当てはめる段階です。 建物調査や契約内容の確認も含め、 分からない点を解消してから判断しましょう。 条件が合わなければ見送ることも選択肢です。
「この物件なら、どうなる？」を
自分の条件で整理したい方へ
はじめの一棟 不動産投資実践サロンでは、 評価付きの物件情報や月１回・50分のオンライン個別相談などを通じて、 物件選びや融資、購入判断をサポートしています。
「収支を計算してみたけれど、修繕や出口まで含めて判断しきれない」。 そんな段階になったら、 サービス内容が自分に合うか確認してみてください。
月額11,000円（税込・毎月自動更新）
サロンのサポート内容・利用条件を見る →融資の承認・収益・売却価格を保証するものではありません。 当社の仲介で売買契約が成立する場合は、仲介手数料が別途発生します。 料金・対応範囲などの最新条件はリンク先でご確認ください。
- みずほ不動産販売「不動産投資とは」
-
国税庁「令和６年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」
※過年度資料のため、申告時は対象年の案内をご確認ください。 - 国土交通省「適正化のための措置」
- 資産運用業協会「J-REITを学ぼう」
図解・収支例は本記事用に独自作成した仮定例です。 個別物件の投資成果を示すものではありません。