一棟マンションの利回り相場は何％？返済・修繕後の手残りから考える購入判断

「利回り7％の一棟マンションは、買ってよいのだろうか」

「もっと利回りの高い物件を探すべきか。それとも、立地を優先すべきか」

物件資料を見比べるほど、判断に迷うことがあります。初めての一棟を検討している方も、次の物件を探している方も、気になるのは数字の高低だけではないはずです。

空室が出ても返済できるか。大きな修繕を払えるか。購入したあと、手元にいくら残るか。

まず相場をお伝えすると、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の2026年9月期の調査では、一棟マンションの全国平均表面利回りは**7.40％**でした。[1]

ただし、7.40％は購入の合格ラインではありません。購入判断では、同じ条件の物件と比較し、空室・運営費・ローン返済・修繕への備えを入れた収支まで確認する必要があります。

この記事では、相場の使い方から、同じ利回りでも手残りが変わる理由、購入前に取り寄せたい資料まで、一棟マンションに絞って説明します。

一棟マンションの利回り相場は「平均」と「自分の基準」を分ける

全国平均7.40％は、登録物件の表面利回り

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年9月期。[1]

これは売り出されている登録物件の平均であり、成約時の利回りや、所有者が実際に得た利益率ではありません。地域や築年数などの条件も混在しています。

「平均より高いから買う」「平均より低いから見送る」という使い方は避けましょう。 相場は、検討している物件の数字に違和感がないかを考える入口です。

比較相手は、地域・築年数・設備をそろえる

都心の駅に近い築浅物件と、地方の築古物件では、購入価格も賃貸需要も修繕負担も異なります。全国平均だけで比較すると、その違いが見えません。

まずは次の条件が近い一棟マンションを探してください。

• 所在地、駅からの距離、周辺の賃貸需要
• 構造、築年数、戸数、間取り
• エレベーターや機械式駐車場など、維持費がかかる設備
• 入居状況、修繕履歴、土地の権利や接道条件

条件が近い物件より利回りが高ければ、「割安なのか」「今後の支出や空室が価格に織り込まれているのか」を調べます。高い理由を説明できることが、次の判断につながります。

表面利回りが8％でも、8％の利益が残るわけではない

表面利回りの基本式は、次のとおりです。

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

価格1億円、満室想定の年間家賃800万円なら、表面利回りは8％です。

ここで確認したいのは、800万円が「現在受け取っている家賃」か「空室が埋まった場合の想定家賃」かという点です。空室の募集賃料が周辺相場より高ければ、想定どおりの収入にならない可能性があります。

さらに、この8％には管理委託費、税金、保険、修繕、返済などが反映されていません。

NOIは、物件の運営収入から運営経費を引いた純営業収益です。ローン返済とは分けて、物件そのものの収益力を見るために使います。大規模修繕などの資本的支出も、日常的な運営経費とは区別します。[2]

NOIがプラスでも、返済後のお金が十分に残るとは限りません。 所得税・法人税等も別途考慮します。

なお、「実質利回り」は資料によって費用の含め方が異なります。呼び方だけで比べず、何を差し引き、何で割った数字かを確認しましょう。

同じ表面利回り8％でも、年間の余裕資金は140万円変わる

価格と満室想定家賃が同じ一棟マンションを、2つ比べます。

以下は説明用の仮定例です。実在物件やサロンの運用実績ではありません。金額は年間・万円です。

※家賃回収割合は、満室想定家賃の何％を受け取るかという仮定です。戸数で計算する入居率とは異なります。

物件Aは年間80万円の余裕があります。一方、物件Bは修繕に備える資金まで確保しようとすると、年間60万円不足します。その差は140万円です。

一棟マンションでは、共用部の電気・清掃、消防設備、給排水、エレベーターなど、物件ごとの費用差も確認したいところです。売主の経費一覧に入っていないからといって、購入後も支出がないとは限りません。

修繕用に取り分ける資金は、その年の工事支出や税務上の経費とは別です。運営経費に入れた修繕費と、将来用の資金を重複して計上しないようにしてください。購入時の諸費用や当初工事費も、この年間比較とは別に確認します。

一棟マンションで、利回り以外に確認したい5つのこと

1．今の家賃を、退去後も維持できるか

現在の契約賃料が、次の入居者にも通用するとは限りません。既存入居者の家賃と、同じ地域・間取り・築年数の募集条件を比べます。

レントロールとは、部屋ごとの家賃や契約状況をまとめた一覧です。この資料に加え、空室期間、入退去の履歴、滞納状況、フリーレントなどの条件も確認しましょう。

「満室です」という説明だけで終えず、どの家賃で、どのくらい住み続けてもらえているかまで見ることが大切です。

2．大きな修繕が、いつ来るか

外壁、屋上防水、給排水管、エレベーターなどは、毎年同額で支出が発生するものではありません。年間の平均収支が黒字でも、工事代の支払い時に現金が足りなくなることがあります。

工事履歴は「実施済み」という言葉だけでなく、時期・対象範囲・内容を確認してください。必要に応じて専門家による建物調査や見積もりを取り、購入直後と数年先の支出を分けて整理します。

一棟を所有する場合、区分マンションのように管理組合へ修繕積立金を払う形を当然の前提にはできません。自分で資金を確保し、工事時期と支払いを考える必要があります。

3．融資が通るだけでなく、返済を続けられるか

借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じではありません。

金利だけでなく、借入期間と年間元利返済額を確認しましょう。期間が短くなれば、同じ借入額でも毎年の返済負担は大きくなります。

変動金利なら、金利が上がった場合の返済額も金融機関に確認します。融資条件が未確定の段階では、希望条件だけで購入可否を決めないことが大切です。

4．購入後に、いくら現金を残せるか

頭金と購入諸費用だけを用意して、手元資金を使い切る計画には注意が必要です。

購入直後の修繕、退去時の原状回復、募集費用、空室中の返済などに使う現金も必要になります。

必要額を「物件価格の何％」と一律に決めるより、判明している工事と、想定する空室・返済期間から積み上げてみましょう。予定外の支出に使える余力も残します。

5．売るときと、次に買うときの資金まで考える

保有中の家賃収入だけでなく、売却時に借入れを返したあと、いくら残るかも検討します。

土地の評価も判断材料ですが、路線価などの評価額と、実際に売れる価格は同じではありません。土地の形、接道、周辺需要、必要な解体費なども確認します。

二棟目も考えている方は、今回の購入で自己資金を使いすぎないか、既存借入れを含めた返済が重くならないかまで整理してください。

空室や経費が増えても持ち続けられるか、条件を変えて試算する

通常の収支だけでなく、条件が悪化した場合も計算しておきましょう。これをストレスチェックと呼びます。

先ほどの物件Aは、修繕に備えたあとの税引前余裕資金が年間80万円でした。ここから、条件を変えるとどうなるでしょうか。

次の数字も説明用の仮定です。発生確率や標準的な悪化幅を示すものではありません。

各行は基本条件からの変化です。最後の行だけ3つを同時に反映しています。収入減に伴う経費の変化等は入れない簡易計算です。

ここで考えたいのは、「悪化しても必ず黒字であるべきか」だけではありません。不足が出たときに、どの資金で、どのくらいの期間支えられるかも大切です。

修繕を先送りして数字を整えるのではなく、必要な支出を入れた状態で、自分が引き受けられる負担かを確認しましょう。

自分に必要な利回りは、残したいお金から逆算できる

「7％ならよいのか、8％必要なのか」と迷ったら、先に希望する手残りを決めます。

価格1億円の物件について、年間の条件を次のように置きます。

満室想定家賃の95％を受け取る前提なら、必要な満室想定家賃は、780万円÷0.95＝約821万円です。

価格1億円で割ると、必要な表面利回りは**約8.21％**になります。

これは費用と返済を固定した説明用の試算であり、8.21％を全員にすすめるものではありません。家賃に連動する管理料があれば経費も動かして再計算し、税金、購入諸費用、当初工事費、手元資金も別に確認します。

この試算で届かない物件は、無理に選ぶ必要はありません。価格や融資条件を確認し直す、別の物件と比較する、購入を見送るという選択もできます。

購入判断に迷ったら、まずこの資料をそろえる

相場を調べ続けるより、検討している一件の不明点を埋めるほうが、判断が進む段階があります。

すべてを最初からそろえる必要はありません。不明な項目は「未確認」として残し、売主・仲介会社や必要な専門家に確認しましょう。収支をよく見せるために、都合のよい数字で埋めないことが大切です。

利回りの相場から、自分の購入基準へ

一棟マンションの利回り相場は、物件を比較する入口です。購入前には、家賃の根拠、必要な修繕、融資条件、購入後の現金、売却と次の一棟まで確認します。

「はじめの一棟 不動産投資 実践サロン」代表・松丸晋士も、公開している方針で、表面利回りだけでなく、土地値・収支・資金効率・返済負担を総合的に見る考え方を示しています。空室や経費を変えた確認と、自分が許容できるリスクの整理も重視しています。[3]

本記事の計算例は、その説明とは別に編集上作成した仮定です。松丸本人の発言や実績として示すものではありません。

もし「計算はできたけれど、前提が妥当か判断できない」「この一棟を買うと、次の資金計画が苦しくならないか確認したい」と感じているなら、物件資料と自分の資金状況を並べ、第三者と整理する方法もあります。

サロンでは、月1回・50分のオンライン個別相談で、自分で見つけた物件の購入検討や、年収・自己資金・保有物件を踏まえた融資先の考え方、資金計画について相談できます。月額会費は**11,000円（税込・毎月自動更新）**です。[3]

相談に向けて、販売図面、レントロール、わかる範囲の経費・修繕情報、融資条件、自己資金、今後の目標を整理しておくと、確かめたい点を具体化しやすくなります。

物件の基礎用語を学び、実際の購入判断を進めたい方に向いたサービスです。持ち込み物件について、配信物件と同じ形式の個別分析レポートを毎回作成するサービスではありません。

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※融資承認、収益、売却価格を保証するサービスではありません。当社の仲介で売買契約が成立する場合、仲介手数料は会費と別途発生します。物件購入に伴う諸費用も別途必要です。

一棟マンションの利回りで、よくある質問

表面利回り7％の一棟マンションは低すぎますか？

7％という数字だけでは判断できません。同じ地域・築年数等の物件と比較し、空室や経費、返済、修繕への備えを入れても、自分に必要な資金を確保できるか確認します。

利回り10％以上なら、お得ですか？

高い理由を確認する必要があります。募集賃料の根拠、空室、建物の状態、融資期間、売却の見込みまで調べましょう。利回りが高くても、修繕や返済の負担で資金が不足することがあります。

RC造なら、修繕費を少なく見積もってよいですか？

構造だけで修繕費を決めるのは避けましょう。築年数、過去の工事内容、建物や設備の状態によって必要な工事が変わります。履歴と調査、見積もりで確認します。

満室なら、空室を見込まなくてもよいですか？

購入時の満室が、その後も続くとは限りません。退去後の募集期間や賃料、募集費用などを見込み、収入が減った場合も返済と必要な支出を続けられるか確認してください。

融資の審査に通ったら、購入しても大丈夫ですか？

融資承認は利益や運営の安全性の保証ではありません。返済後の手残り、修繕、手元資金、売却時の資金回収は、自分の目標と条件で別に確認します。

参考資料

情報確認日：2026年10月28日。相場の数値は2026年9月期です。

1. 株式会社LIFULL・健美家：収益物件 市場動向マンスリーレポート2026年9月期の公表
2. 不動産証券化協会：NOI
3. はじめの一棟 不動産投資 実践サロン：サービス内容・代表の方針